【概要】本文白鱼通过对A房地产有限公司经营策略制订过程的分析，论证房地产开发企业经营策略的制订对企业本身的存活与发展所具备的最重要战略意义。　　【关键词】经营策略 战略意义 　　 　　随着国民经济的发展，全国人均收入的大大提升，百姓对住宅市场需求的大大提高，房地产业转入一个蓬勃发展的时代。

面临数不胜数的房地产开发公司和总体市场需求较为相同的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占据自己的一席之地和寻求更进一步的发展壮大，制订各自的经营策略。而许多公司正是因为经营策略制订不存在根本性的犯规，无法为公司发展获取适当的确保，造成公司最后为市场出局。　　在制订企业的经营策略之前，首先必需从以下两个方面对地产企业做到全面的理解。

　　 　　一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环 　　 　　供应房地产产品的整个产业链，主要还包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售代理公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中正处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者，获取价格信号和统合市场需求信息，是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的代理商、物业管理商以及终端顾客的中心，统合整个产业链的资源，已完成从土地、原材料到房地产产品的进步。

同时房地产企业既是批发商，又是金融中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。　　 　　二、房地产企业经营决策理念 　　 　　基于对房地产企业职能核心的解读以及我国房地产业的现状，本人指出，要想要经营顺利，房地产企业理应以下理念。

　　1、以顾客市场需求和顾客价值为出发点，推崇顾客市场需求 　　对于房地产企业而言，最差的设计师是住户。为防止极大风险，要贴近市场需求，唯一的途径是充份理解目标市场的市场需求。基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。　　2、强化企业信誉的管理 　　企业信誉是一个企业取得社会公众信任和认同的程度，一般来说由知名度、美誉度和信任度包含，其核心是信誉。

信誉管理是对企业信誉的创立、确保和弘扬，是创建并保持与社会公众信任关系的一种具备战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价极大，有的消费者甚至集其一生的积蓄也不能出售一套房屋，因此，在市场不过于成熟期、商业欺诈不道德松林、市场风险较小时，购房者不会极为在乎房地产企业的信誉。

此外，对房地产企业而言，融资能力极为关键，而企业融资能力较小程度上要求于企业的声誉和信用度。　　3、竖立终生服务观念 　　从实际销售看，一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响相当大。如果说一名顾客对一件普通商品的失望评价和责怪意见约不会分别传授给10和25个受众，则不受一名购房者对所购房子的失望评价和责怪意见影响的听众数量有可能还相比之下好比10人和25人。

　　4、基于价值链构筑竞争优势 　　房地产产品的质量如何，是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果，但房地产企业要对消费者胜全责。而要最有效地掌控质量，房地产企业就须从设计环节开始使劲。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的，质量要从源头使劲。

考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没横向一体化，房地产企业对质量掌控的可玩性极大。作为业主的唯一代理人，房地产企业要提升成本质量掌控的效益，需设法提升产业链前后环节的协作水平，特别注意尽快找到问题，彻底杜绝犯规。

　　5、展开人文关怀，竖立社会责任 　　一个房地产企业能否确实获得顾客的接纳，创建长年的信誉，相当大程度上要求于企业否具备深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任还包括:为社会获取优质的产品和服务；推崇经济快速增长的质量和可持发展；为和谐社会作出贡献。

例如国内最著名的房地产企业——深圳万科当许多房地产企业可取得50%、100%的利润时，却明确提出一句知名的口号——“不赚到25%以上的暴利”。“不赚到暴利”的原则为万科公司在中国地产界夺得极大声誉，而一个缺少道德的房地产企业不有可能确实持久俘虏消费者的心。　　以上理念早就了解到许多顺利的房地产企业的管理决策中去，并大大获得检验与提升。

关于房地产企业服务本性及经营决策中理应的理念，归结到一点就是：房地产企业必需认识到自己作为顾客代理人这一显然角色，以获取优质服务为基础构筑企业信誉和持续竞争能力，防止短期行为，从而构建企业、小业主和社会的共赢，为企业的经营顺利和持续发展奠下基础。　　 　　三、A房地产有限公司经营策略制订过程的分析 　　 　　A房地产有限公司作为一家正在茁壮中的小型企业，起步晚、规模小、资金受限，信贷能力较强，面临日益增长的土地价格与各大型地产企业，在追赶大型楼盘时，其本身竞争力极弱，可以说道不堪一击。

但该企业也不存在自身优势：擅长于策划纸盒、资源整合、创新。　　该企业在融合上述理念及通过对房地产市场的调查、分析、较为，最后寻找市场切入点。其对房地产市场的调查、分析、较为的结论如下。

　　1、2006年上海房产市场总体概况 　　去年以来，全国房地产市场遭遇了新一轮的宏观调控政策，市场行情受到一定影响，但从整体情况来看，上海房产市场新房依旧维持稳定发展的态势。去年沪上多个热卖楼盘的经常出现，表明出有强大的业主市场需求居多的特征，从各方面数据来看，整个住宅销售市场正处于结构性调整之中。　　“政策细分执行力强化，市场步入适应环境调整时期”是2006年二手房市场最明显的特点。

2006年上海二手房总体趋势上维持量缩价暴跌的态势。　　在2006年，非住宅类地产仍然维持着强大势头；商业地产在去年下半年呈现增量快速增长的特点。

　　由于市中心土地资源短缺、成熟期商铺林立，因此不少商业地产项目开始向城市副中心和市郊移往。　　去年商业地产另一个有一点注目的现象是境外资金整体并购商业地产项目激增；此外，作为绿商业地产的创新地产去年也亮点频现。去年下半年被上海市经委授牌的创新产业核心区区追加27家，总数超过了75家。

　　总体来说，去年供求平衡已是尘埃落定，而谈及未来市场走势如何则更加多的是感性方面的预测，辨别未来楼市南北只不过即辨别政策走势。预计今年的政策无论是广度还是深度都应弱于去年，因为政策具备滞后效应；再加去年的“70”“90”政策不会在今年发力，未来5年上海将构成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，因此房地产市场需求方面不仅来自本地，更加有国际市场需求。

在价格方面，2007年楼市无论是住宅项目还是商业项目都仍将稳中有升。　　2、市场总体供需分析 　　2006年上半年，上海土地出让面积沿袭了2005年持续增加的态势，并且增加幅度有更进一步增大的趋势。

全市平均值地价水平较低。　　3、上海市房地产市场客户市场需求近期调查 　　根据调查，未来一年消费者购房自由选择最热门的区域是：浦东、徐汇、杨浦、闵行，客户自由选择的比例依序是34%、24%、20%和15%。

房地产交易中心的近期统计资料表明，浦东新区商品房的交易量呈圆形节节上升之势，其主要原因是其区域的总体房价的性价比颇高。调查表明上海人在未来一年房价接受程度在各区域略有不同，但集中于在8000元每平方米～10000元每平方米，单价在20000元/平方米以上的楼盘仅有少量的出售意向。有50%以上的客户不会自由选择出售小房型2房1厅。

三口之家是房产消费的主力军。在房屋面积的自由选择上，面积在80～100平方米的房子最不受消费者注目，占到64%；其次是小于150平方米的房子，受到许多外籍人士及国内成功人士的注目。购房者在未来一年购房看上的依序要素有：设施设施、物业管理、小区环境、房型、价格和地段。

　　 　4、高端住宅市场供需情况分析 　　高档住宅市场供应总量开始缩放，且市场需求量也有相当大的快速增长，从1999年的7.1%市场份额，下跌为2001年的13.9%，升幅超过将近1倍。

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